編者按：不久前，北京乃至全國(guó)的房地產(chǎn)界都聽(tīng)到了北京市二中院法官的落槌聲，歷時(shí)3年的“森豪公寓假按揭案”告一段落。如今的地產(chǎn)業(yè)界感覺(jué)到，“小陽(yáng)春”的熱，已漸行漸遠(yuǎn)；“退房潮”的寒，卻余音未了。在這一熱一冷的銜接處，“假按揭”的身影若隱若現(xiàn)。本報(bào)記者多處走訪， “假按揭”的龍頭蛇身在各方的描繪中逐步清晰。

開(kāi)發(fā)商

自建自買(mǎi) 飲鴆止渴

仿造資料 騙取貸款

對(duì)于“假按揭”端倪，諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均三緘其口：“我們公司從來(lái)沒(méi)有做假按揭?！币嗷蛩较孪蛴浾咄嘎兑恍敖髀劇保簜髡f(shuō)廣東或者北京某家開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)做過(guò)假按揭。

廣東金唐律師事務(wù)所合伙人、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所教授涂成洲就“假按揭”給出法律定義：指開(kāi)發(fā)商為套現(xiàn)資金，將暫時(shí)沒(méi)有賣(mài)出的房子以?xún)?nèi)部職工、開(kāi)發(fā)商親屬或素不相識(shí)的人的名字購(gòu)下，從銀行套取購(gòu)房貸款。

從這樣的定義中便可看出，一場(chǎng)“自建自買(mǎi)”好戲的上演，開(kāi)發(fā)商目的清晰——現(xiàn)金為王。2008年，尤其是上半年，銀行普遍收緊開(kāi)發(fā)商貸款，對(duì)貸后資金流向的監(jiān)管力度更加嚴(yán)格，大小開(kāi)發(fā)商集體叫苦不迭。2008年中，正逢銀行信貸銀根最緊時(shí)刻，開(kāi)發(fā)商獲得貸款利率通常為基準(zhǔn)利率上浮10％－30％甚至更多，接近其資金成本的10％左右。

戴德梁行中國(guó)區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮表示，今年適度寬松的信貸環(huán)境及逐步向好的住宅市場(chǎng)預(yù)售狀況，使房地產(chǎn)行業(yè)從銀行系統(tǒng)獲得的信貸支持略有改善。他在最新的研究報(bào)告中稱(chēng)，2009年第一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款增速同比增長(zhǎng)9％，結(jié)束了2008年以來(lái)逐季遞減的下滑趨勢(shì)，僅前三個(gè)月獲得的信貸支持總量就相當(dāng)于2008年全年資金總量的1/3，發(fā)展商資金狀況略有好轉(zhuǎn)。

“但與人民幣信貸市場(chǎng)整體30％的同比增長(zhǎng)相比，一季度開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款增速仍存在一定差距，說(shuō)明銀行系統(tǒng)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持依然較為謹(jǐn)慎?！笔Y尚禮說(shuō)。

記者還從業(yè)內(nèi)資深人士處了解到，通常一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金流量分配比例為：自有資金占30％左右，銀行資金占30％左右，應(yīng)付款和預(yù)售款占30％左右。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還會(huì)通過(guò)“扎款”來(lái)緩解匱乏的資金。所謂“扎款”就是開(kāi)發(fā)商拖欠施工方的錢(qián)，或者分批付款。這就相當(dāng)于一部分建設(shè)資金由施工方先墊付。

即便如此，由于一些灰色原因，開(kāi)發(fā)商的資金鏈也難言堅(jiān)固。當(dāng)企業(yè)的資金鏈難以維系時(shí)，融資需求便急不可耐。不過(guò)開(kāi)發(fā)商早已發(fā)現(xiàn)這樣的“隱形地帶”：購(gòu)房者按揭貸款要比企業(yè)從銀行貸款少很多阻力，且更加簡(jiǎn)易。

資深人士告訴記者，通過(guò)假按揭騙貸來(lái)維持其自身運(yùn)轉(zhuǎn)的方法，無(wú)外乎是利用他人信息來(lái)制作一份“虛假合同”。

“不管是家屬也好，親戚朋友也好，找他們來(lái)公司簽一個(gè)購(gòu)房合同。事實(shí)上這個(gè)交易并沒(méi)有發(fā)生?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說(shuō)，一家房地產(chǎn)企業(yè)也許有10個(gè)員工，而老板可能會(huì)要求他們每人找3至5個(gè)人，以滿(mǎn)足按揭份額。

簽署這樣一個(gè)合同對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)并非難事。開(kāi)發(fā)商通過(guò)任何可以利用的關(guān)系聯(lián)系到足夠數(shù)量的“購(gòu)房者”，并得到他們的基本資料?！氨热纾矸葑C復(fù)印件，戶(hù)口復(fù)印件，結(jié)婚證等一應(yīng)俱全?！痹撡Y深人士說(shuō)，甚至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以幫助開(kāi)具收入證明。提供這些資料的當(dāng)事人也許可以多少得到一些“好處”，也許礙于朋友或親屬的情面而完全“免費(fèi)”。更有甚者，遺失了身份證，被別有用心偽造出一套“基本資料”，名下無(wú)端多出一套住房的個(gè)案也比比皆是。

看似簡(jiǎn)便 實(shí)為險(xiǎn)棋

與銀行融資途徑比較，“假按揭”幾乎是零成本，同時(shí)不會(huì)耗費(fèi)時(shí)間。當(dāng)這些基本資料準(zhǔn)備齊全，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向未繳納任何費(fèi)用的“購(gòu)房者”出具一張首付款的發(fā)票。纖薄的一張發(fā)票便成為向銀行申請(qǐng)按揭貸款的敲門(mén)磚。

當(dāng)這張蓋有開(kāi)發(fā)商大印的紙片出現(xiàn)在銀行辦公桌之時(shí)，放貸員經(jīng)過(guò)程序化審核便可以放貸。不過(guò)，錢(qián)并不是打給個(gè)人，而是直接匯入開(kāi)發(fā)商的賬戶(hù)中。該資深人士舉例說(shuō)：“如果一套房子價(jià)值100萬(wàn)，首付需要20％，按揭貸款80％。那么開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)這樣的操作，就能直接從銀行得到80萬(wàn)元的資金?！钡?，這樣的“皮影戲”不會(huì)只發(fā)生一次。如果一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能做100套這樣的假按揭貸款，那么就能得到8000萬(wàn)元的資金。

開(kāi)發(fā)商為了挽救資金鏈的崩潰而選擇假按揭，實(shí)為一招險(xiǎn)棋。欠債總是要還的?！凹侔唇摇比讼蜚y行還款必不可少。不過(guò)，那些出借個(gè)人資料的人根本不用操心這些瑣碎的事情。因?yàn)楸澈蟮姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)代為清障。該人士置評(píng)說(shuō)：“每月還貸的錢(qián)與到手的貸款資金相比太少了?！倍康禺a(chǎn)商則會(huì)為了滿(mǎn)足銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的要求選擇將這些房產(chǎn)進(jìn)行抵押。由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)潛伏于未來(lái)真正購(gòu)房者的腳下。

當(dāng)按揭貸款資金沿著電腦網(wǎng)絡(luò)流入那個(gè)指定賬戶(hù)之后，一個(gè)開(kāi)發(fā)商“飲鴆止渴”的過(guò)程便開(kāi)始了。不過(guò)“止渴”的效果也許可以立竿見(jiàn)影，讓開(kāi)發(fā)商在短時(shí)間內(nèi)獲得一定的快感。

據(jù)上述人士介紹，當(dāng)開(kāi)發(fā)商資金鏈即將斷裂時(shí)，簡(jiǎn)單方便而且難度極低的“假按揭”通?？梢詭椭_(kāi)發(fā)商度過(guò)一些艱難的時(shí)日。在現(xiàn)有融資渠道當(dāng)中，銀行的企業(yè)信貸以及一些私募機(jī)構(gòu)的利息都比“假按揭”還息高出許多。

購(gòu)房者

蒙在鼓里 追高房?jī)r(jià)

在這樣一種快捷的“融資渠道”之下，開(kāi)發(fā)商寧愿鋌而走險(xiǎn)。與此同時(shí)，假按揭所帶來(lái)的另一個(gè)效果也同時(shí)出現(xiàn)了：房屋的成交量與交易價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。真正的購(gòu)房者并不了解一套住房的成本與價(jià)格。他們只能通過(guò)與同地段樓盤(pán)進(jìn)行比較，或者與那些購(gòu)買(mǎi)過(guò)的人進(jìn)行咨詢(xún)。

“如果是一套100平方米的房子，實(shí)際價(jià)格為每平方米8000元。開(kāi)發(fā)商在做假按揭時(shí)，成交價(jià)為1萬(wàn)元。那么官方交易網(wǎng)站上就會(huì)顯示單價(jià)1萬(wàn)元每平米?！痹撊耸空f(shuō)，售樓處的銷(xiāo)售人員一定說(shuō)，現(xiàn)在買(mǎi)1萬(wàn)元，過(guò)幾天價(jià)格還要上漲1000元。而銷(xiāo)售人員也一定不會(huì)忘記告訴你，售出多少套，還剩多少套，而領(lǐng)號(hào)排隊(duì)的人一定遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)所剩套數(shù)。

由此，一個(gè)“追漲殺跌”的效應(yīng)便出現(xiàn)。真正的購(gòu)房者擔(dān)心“明非今比”的單價(jià)，從而“傾囊相授”。這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商就可由此回籠一部分流動(dòng)資金。如果所剩套數(shù)售罄，那么開(kāi)發(fā)商就會(huì)將“自賣(mài)自買(mǎi)”的已售房屋進(jìn)行退房，然后再次出售。

“對(duì)于我們普通消費(fèi)者，最大問(wèn)題就是信息不對(duì)稱(chēng)。我有意向買(mǎi)房的時(shí)候，售樓小姐給我看了一張房屋登記表，上面清楚地記錄著每棟樓，每個(gè)單元以及每套房子是否已賣(mài)出，每平方米單價(jià)等詳細(xì)資料?！鄙鲜鲑?gòu)房者對(duì)記者說(shuō)，“今年2月份房屋有回暖的現(xiàn)象，當(dāng)時(shí)看房的人很多，而從登記表上看，房子的確銷(xiāo)售得很快，售樓小姐一再催促，如果不買(mǎi)，好的朝向和樓層就沒(méi)有了，而且以后二期、三期價(jià)格肯定會(huì)漲?！?/P>

銀行

一石三鳥(niǎo) 設(shè)立專(zhuān)用賬戶(hù)

向開(kāi)發(fā)商亮綠燈，除賺取開(kāi)發(fā)商貸款利息外，銀行的醉翁之意還在于個(gè)人按揭貸款這塊一直被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的“肥肉”。

“因此，銀行向開(kāi)發(fā)商授信時(shí)，除了要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行抵押或擔(dān)保以外，一般還要求開(kāi)發(fā)商將銷(xiāo)售的房屋按揭貸款業(yè)務(wù)劃歸到該行?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

凡辦理按揭貸款的購(gòu)房者都會(huì)有類(lèi)似經(jīng)歷：購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商都會(huì)以“省麻煩”為由向其推薦貸款行，消費(fèi)者只需簽合同，其他事情都不用管。事實(shí)上，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商推薦的銀行，就是開(kāi)發(fā)商自己辦理貸款的銀行。

理論上講，消費(fèi)者有權(quán)利選擇任何一家銀行做按揭貸款。但實(shí)際情況卻不同，“各家銀行的貸款利率條件完全一樣，準(zhǔn)備好材料交給開(kāi)發(fā)商后，我只需要按照約好的時(shí)間到開(kāi)發(fā)商那里與銀行簽字，確實(shí)省了不少時(shí)間和精力。而且，有個(gè)開(kāi)發(fā)商做中間人，心理上也踏實(shí)不少?！币晃粍傇诒本〇|四環(huán)某樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)一套住房、辦理完30年住房按揭貸款的購(gòu)房者接受記者采訪時(shí)說(shuō)，他還表示，并不知情開(kāi)發(fā)商向自己推薦貸款行的原因。

另外，長(zhǎng)期懸在銀行頭頂?shù)摹袄麆Α薄L(fēng)險(xiǎn)防控必須考慮在內(nèi)。因此，銀行要求開(kāi)發(fā)商在銀行設(shè)立一個(gè)專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，將售房所得款項(xiàng)存入該賬戶(hù)，銀行會(huì)對(duì)該賬戶(hù)進(jìn)行監(jiān)管，一旦發(fā)現(xiàn)資金出現(xiàn)異常情況，銀行可以立刻凍結(jié)賬戶(hù)，把錢(qián)全部劃走，有效地控制了風(fēng)險(xiǎn)。

審核流于形式

據(jù)了解，對(duì)于房貸業(yè)務(wù)審批，通常銀行支行沒(méi)有權(quán)限放貸，分行才具有這個(gè)權(quán)限，除非是分行指定某個(gè)支行來(lái)操作該項(xiàng)貸款的審批。經(jīng)手辦理房貸業(yè)務(wù)的普通員工，職責(zé)通常是收集開(kāi)發(fā)商材料，進(jìn)行審核，如果材料齊全便放貸；如果材料不齊，會(huì)讓開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備齊后再放貸，只是一個(gè)例行程序而已。

多位銀行房貸業(yè)務(wù)部工作人員都向記者表示不知“假按揭”?！拔覀儗?duì)客戶(hù)的貸前審查很?chē)?yán)格，尤其是今年以來(lái)，銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制非常重視。”某大型商業(yè)銀行分行房貸業(yè)務(wù)部工作人員對(duì)記者說(shuō)。

不過(guò)，上述資深業(yè)內(nèi)人士表示，銀行普通辦事員不可能逐個(gè)去親自拜訪客戶(hù)、實(shí)地審查材料。他們使用最多的方式就是電話(huà)核實(shí)。如果對(duì)每個(gè)客戶(hù)都親自進(jìn)行實(shí)地核實(shí)，銀行的成本就過(guò)高了。即使銀行人力物力足夠，辦事員也不愿去跑。因?yàn)橘J款由“領(lǐng)導(dǎo)”決定，多做無(wú)益，因此形成了一個(gè)核實(shí)的真空地帶。

騙貸結(jié)局

資金斷裂 多敗俱傷

大量退房 不是巧合

在一個(gè)極度低迷的市場(chǎng)之中，伴隨購(gòu)房者的銳減，“輪流轉(zhuǎn)”的循環(huán)會(huì)出現(xiàn)明顯紕漏。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還要負(fù)擔(dān)假按揭的月供。至此，開(kāi)發(fā)商就會(huì)選擇退房來(lái)卸除負(fù)擔(dān)?！斑@就是為什么有些樓盤(pán)會(huì)在一天之內(nèi)出現(xiàn)大量的退房。沒(méi)有別的解釋?zhuān)挥屑侔唇??！辟Y深人士分析表示，因?yàn)檎嬲馁?gòu)房者基本互不相識(shí)，大量的退房不會(huì)碰巧出現(xiàn)在同一天。同時(shí)，退房者將會(huì)損失定金和違約金?！叭缫惶?萬(wàn)元/平方米、面積為100平方米房子，定金是5萬(wàn)元，違約金是總價(jià)的5％。由此計(jì)算，退房所帶來(lái)的損失將達(dá)到10萬(wàn)元?！边@對(duì)于一個(gè)貸款購(gòu)房的人并非小數(shù)目。

而退房所引發(fā)的便是“按揭貸款”危機(jī)。如果開(kāi)發(fā)商席卷這筆款項(xiàng)“玩失蹤”，那么銀行必將追究責(zé)任的矛頭指向按揭貸款人。

不良率有所波動(dòng)

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際控制人和法人代表并非同一人。那么實(shí)際控制人將資金轉(zhuǎn)移也就方便許多，因?yàn)樽詈笞肪糠韶?zé)任的是法人代表。“比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以從偏遠(yuǎn)的地方找來(lái)一個(gè)人的身份證件注冊(cè)為法人代表。等開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)或者卷款出逃，從法律途徑找到法人也沒(méi)有用。這樣一來(lái)，這對(duì)銀行便成為一筆死債?！?

2009年1月份，個(gè)人住房不良貸款余額21.4億元，比年初增加2.7億元；不良率0.69％，比年初上升0.09個(gè)百分點(diǎn)。從房地產(chǎn)違約情況看，1月份違約筆數(shù)比年初增加656筆，增幅8.9％。不過(guò)，專(zhuān)家普遍認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)貸款不良率有所波動(dòng)，但總體較為平穩(wěn)，風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍內(nèi)。

上述廣東金唐律師事務(wù)所合伙人涂成洲律師認(rèn)為，在民事責(zé)任方面，銀行在與開(kāi)發(fā)商簽訂某按揭合作協(xié)議時(shí)，往往會(huì)約定由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任或其他責(zé)任。如出現(xiàn)借款合同無(wú)效、不生效或不成立的情況，名義借款人不承擔(dān)還款責(zé)任，法院很可能判令開(kāi)發(fā)商作為實(shí)際用款人承擔(dān)還款責(zé)任。從刑事責(zé)任辨析，對(duì)于單位十分明顯地以非法占有為目的，利用簽訂、履行借款合同詐騙銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款，應(yīng)當(dāng)以合同詐騙罪定罪處罰。另一方面，如果所謂開(kāi)發(fā)商只是少數(shù)犯罪分子借以詐騙銀行貸款的工具，則可以認(rèn)定為貸款詐騙罪。

對(duì)于付諸真金白銀的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最大的風(fēng)險(xiǎn)是買(mǎi)了房后，房產(chǎn)已被抵押。不但無(wú)法辦理房產(chǎn)證，甚至還將失去所購(gòu)住房。

(國(guó)際金融報(bào))

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