物業(yè)共有部位，一般包括：物業(yè)的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等?！　」灿性O(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、防雷設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管、公益性文體設(shè)施和共有設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。　　商報圖形 徐僑唯 制

商報訊 大修基金（物業(yè)專項維修資金的俗稱）該繳多少，到底該怎么用，如何讓它的收益增加？昨日，市政府網(wǎng)站公布的《重慶市物業(yè)專項維修資金管理辦法》（下稱《辦法》）給出了明確答案，如《辦法》規(guī)定，主城區(qū)電梯房大修基金交存標(biāo)準(zhǔn)為每平方米80元。據(jù)悉，該《辦法》將于今年3月1日起實施。

要繳多少？

無電梯房每平方米交50元

有購房者常說，不同開發(fā)商修的房屋，交的大修基金不一樣，買房子不僅要看房價，還要看大修基金比例。

《辦法》明確規(guī)定，在我市主城區(qū)范圍內(nèi)，首期大修基金的交存標(biāo)準(zhǔn)為：有電梯的，按建筑面積每平方米80元交存；無電梯的，按建筑面積每平方米50元交存。

重慶市國土房管局物業(yè)處有關(guān)負(fù)責(zé)人算了一個賬，以建筑面積100平方米的電梯房計算，首期大修基金要交8000元。

主城區(qū)之外的區(qū)縣怎么辦呢？主管部門表示，交存標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)刂贫ā?/P>

以后會不會調(diào)整呢？該負(fù)責(zé)人表示，需調(diào)整時，將由市房地產(chǎn)行政主管部門會同市價格行政主管部門、市城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門適時調(diào)整，報市人民政府批準(zhǔn)后向社會公布執(zhí)行。

開發(fā)商和物管不得代收

每家每戶幾千元的大修基金，累積起來也不是一個小數(shù)目，萬一開發(fā)商或者物管代收后不認(rèn)賬怎么辦呢？

《辦法》規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得代收首期物業(yè)專項維修資金。購買預(yù)售商品房的，購房者應(yīng)當(dāng)在辦理房屋預(yù)售合同備案登記時，將大修基金直接存入指定賬戶，該指定賬戶由政府主管部門開立。

《辦法》規(guī)定，此前，開發(fā)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)已收取的物業(yè)專項維修資金及銀行存款利息，應(yīng)當(dāng)自《辦法》施行之日起三個月內(nèi)移交物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門。

　　沒業(yè)委會政府代管大修基金

頂杰置業(yè)公司總經(jīng)理秦文蒸說，《辦法》特別規(guī)定業(yè)主大會成立前，業(yè)主交存的大修基金由物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門代管，更多地考慮了業(yè)主的利益，可避免新小區(qū)因入住業(yè)主較少，沒成立業(yè)主大會時大修基金被侵占、挪用等情況發(fā)生。

政府如何管，《辦法》中的規(guī)定，操作性很強(qiáng)?！掇k法》規(guī)定，負(fù)責(zé)代管的區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金專戶。

　　怎樣管理？

房沒賣完按建面分?jǐn)偩S修費

什么時候該使用大修基金呢？《辦法》規(guī)定了四種不能用的范圍，設(shè)定了不同責(zé)任情況下，該動用不同業(yè)主大修基金的情況。

市國土房管局物業(yè)處有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，在業(yè)主委員會和物管公司簽合同時，一般都會約定大修基金的具體使用范圍和條件。但是，有四種情況下產(chǎn)生的費用（附表一），不得從里面扣除。

現(xiàn)在的小區(qū)，都有幾棟甚至幾十棟樓，一棟樓需要維修，動用整個小區(qū)的大修基金，有些不合理?！掇k法》規(guī)定，專有部分的維修、更新、改造費用，由專有部分業(yè)主承擔(dān)；部分共有部分的維修、更新、改造費用，由部分共有的業(yè)主按其建筑面積所占比例分?jǐn)?；全體共有部分的維修、更新、改造費用，由全體業(yè)主按其建筑面積所占比例分?jǐn)偂?/P>

《辦法》規(guī)定，房屋未全部出售的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照未出售部分的建筑面積所占比例分?jǐn)偣灿胁课?、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用。

大修基金使用方案需公示5天

要用大修基金，還需提供相關(guān)證明材料（見附表二）。市國土房管局物業(yè)處有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，需要公示5天后，要獲得業(yè)主人數(shù)的三分之二和房屋建筑面積占三分之二的業(yè)主通過才能用。

比如說你所在的小區(qū)有十棟樓房，你住第五棟，該棟樓需要使用大修基金維修，這就不需要其他幾棟樓的業(yè)主參與，只需要你這棟樓的業(yè)主參加就行了，但需要業(yè)主人數(shù)的三分之二，也需要業(yè)主所代表的房屋總面積超過整棟樓總面積的三分之二。滿足這兩個條件才能通過。

如果沒有業(yè)委會怎么辦？物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主代表也可以提出使用方案，并在相關(guān)部門的指導(dǎo)監(jiān)督下公示和征得同意。

　　超2000元不得用現(xiàn)金支付

一家物管公司負(fù)責(zé)人說，《辦法》堵住了一些物管公司巧立名目利用大修基金的漏洞。比如其規(guī)定大修基金只能劃轉(zhuǎn)到工程施工（維修）合同確定的施工單位賬戶中，并且明確說明應(yīng)當(dāng)使用電匯、信匯或者轉(zhuǎn)賬支票結(jié)算，不得支取現(xiàn)金，不得使用其他票據(jù)或者結(jié)算憑證。只有發(fā)生條例中規(guī)定的10種緊急情況（見附表三）時，才能使用現(xiàn)金，并且費用在2000元以下。

有業(yè)主表示疑問，會不會有物管公司和施工單位勾結(jié)，虛報費用，從而騙取業(yè)主的大修基金。市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人說，《辦法》明確規(guī)定，如果維修費用超過預(yù)算兩成或者1萬元以上，超出部分應(yīng)當(dāng)重新申報使用方案。

如何增值？

大修基金可買新發(fā)國債

曾經(jīng)有政協(xié)委員提出建議，大修基金的主管部門應(yīng)對大修基金存定期，這樣利息就會增加好幾倍。

市政協(xié)委員、銀鑫集團(tuán)董事長唐鑫政在2010年提交了名為《關(guān)于商品房專項大修基金保值、增值》的提案，針對渝北區(qū)12億元的大修基金算了一筆賬，這筆錢按活期存和定期存的年利息差距竟然有7倍，他隨即提出，大修基金應(yīng)采取定期存款的方式。

市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這個《辦法》特地考慮了這個問題，由區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門代管期間，物業(yè)專項維修資金中當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息；其余部分按一年期同期銀行定期存款利率計息。

不僅如此，還允許購買國債?！掇k法》明確規(guī)定，在保證物業(yè)專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。

“利用業(yè)主交存的大修基金購買國債，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主及占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。”該負(fù)責(zé)人說。

不過，為了防范風(fēng)險，《辦法》規(guī)定，禁止利用物業(yè)專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)及其他風(fēng)險較大的理財或者投資，并不得將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

《辦法》規(guī)定，大修基金的管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該每年定期公布賬目，業(yè)主如果有異議，可以申請復(fù)核。公布的賬目包括四方面：資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；發(fā)生列支的項目、費用和分?jǐn)偳闆r；業(yè)主分戶賬戶中資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；其他有關(guān)使用和管理的情況。

如何追責(zé)？

物管侵占大修基金將被吊證

《辦法》規(guī)定，未按規(guī)定撥付物業(yè)專項維修資金；違反規(guī)定向?qū)艄芾磴y行索取任何好處；利用大修基金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為及其他風(fēng)險較大的理財或投資；挪用、侵占物業(yè)專項維修資金等，有違法所得的，沒收違法所得；造成經(jīng)濟(jì)損失的，依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

開發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)定交存大修基金或未按規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新、改造費用，將由區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以5000元以上10000元以下的罰款。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用、侵占大修基金嚴(yán)重的，除了進(jìn)行相應(yīng)處罰外，還將被吊銷資質(zhì)證書。業(yè)主如果逾期不交大修基金，業(yè)主大會和業(yè)主委員會可向法院起訴。

本組稿件由首席記者 柴偉 采寫

這四種情況不能動用大修基金（表一）

第一是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)服務(wù)收費中支出的物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費用；

第二是依法應(yīng)當(dāng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)的物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用；

第三是應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；

第四是依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用。

動大修基金要下列證明材料（表二）

（一）物業(yè)專項維修資金使用方案；

（二）與施工單位簽訂的工程施工（維修）合同；

（三）與共有部位、共有設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主清冊和經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意的證明材料；

（四）公示內(nèi)容、公示情況說明或者未成立業(yè)主委員會的物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的書面證明材料；

（五）專戶管理銀行及賬戶名稱；

（六）其他相關(guān)材料。

　　危及房屋安全等10種緊急情況（表三）

（一）屋頂、墻體滲漏（已約定的除外）；

（二）因線路故障而引起停電或者漏電；

（三）因水泵故障、進(jìn)水管內(nèi)的水管爆裂造成停水或者閘閥嚴(yán)重漏水；

（四）落水管嚴(yán)重堵塞，水盤等設(shè)備漏水；

（五）樓地板、扶梯踏板斷裂，公共陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞；

（六）樓體外立面涂飾層有脫落危險的；

（七）電梯發(fā)生危及人身安全的故障；

（八）消防設(shè)施出現(xiàn)功能障礙；

（九）安全監(jiān)控設(shè)施出現(xiàn)故障，不能運行；

（十）其他物業(yè)共有部分和共有設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的情形。

(重慶商報)

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